El otro lado del boom inmobiliario

En Santa Fe conviven el boom de la construcción y el déficit habitacional: la ciudad registró un aumento del 30% en la cantidad de departamentos –en los últimos 10 años– pero a la vez creció la cantidad de familias que no poseen una vivienda propia. El Estado –principalmente a nivel nacional, pero también provincial– ha aumentado el nivel de inversión en planes de viviendas, pero aún así no logra solucionar el problema.

¿A qué se debe esta situación contradictoria? ¿Cuáles son las causas del déficit habitacional? ¿Cuál es la lógica de la planificación urbana que fomenta la construcción de edificios pero que no soluciona el problema de fondo? ¿Quiénes son sus principales beneficiarios y perjudicados?

El déficit en materia habitacional se determina contrastando la situación real –se parte tomando como base una vivienda digna que satisfaga las necesidades de albergue, protección y desarrollo personal del grupo que la habita– y el resultado surge restando, al total de familias, las viviendas existentes.

Según el último censo, en el departamento La Capital hubo un crecimiento exponencial de los hogares con respecto a las viviendas. Se considera una “vivienda” a un edificio cuya principal función es ofrecer refugio a las personas, protegiéndolas de las inclemencias climáticas, del frío, del calor y de otras amenazas naturales. La primera función de la vivienda es proporcionar un espacio seguro y confortable para resguardarse. La palabra “hogar” refiere al lugar donde una persona vive, donde siente seguridad y calma; esa es la diferencia con el concepto de “casa”, que sencillamente se refiere al lugar habitado, al lugar físico.

Comparando la cantidad de viviendas con los hogares existentes, en 10 años aparecieron 8.411 hogares sin vivienda: en 2010 el déficit absoluto fue de 12.035, mientras que en 2001 era de 3.624.

Este desajuste entre el número de hogares constituidos y la cantidad de viviendas construidas significa un aumento del hacinamiento familiar. Es decir, que hay mayor cantidad de familias que viven bajo el mismo techo. Esa situación es más notoria en casas y departamentos que en el conjunto de las viviendas precarias: en el primer caso, el incremento del déficit durante la última década fue del 335%; en el segundo, del 267%. El hacinamiento es mayor en las viviendas que son ocupadas por los sectores medios de la sociedad.

Según el Censo 2010, en la última década subió el hacinamiento en forma más notoria en casas y departamentos y no tanto en viviendas precarias: en el primer caso, el incremento fue del 335%; en el segundo, del 267%.

Entre 2001 y 2010 bajó la cantidad de hogares, viviendas y personas que habitan en la precariedad; allí contribuyeron los planes dirigidos a los sectores más vulnerables.

También se evidencia que han disminuido las viviendas precarias –la suma de ranchos, casillas, piezas en inquilinato, en hotel o pensión, locales no construidos para ser habitados y viviendas móviles–: entre 2001 y 2010, hay 1.229 menos (ver cuadro II). Se redujo la población que reside en esas condiciones: 5.095 personas menos en el departamento La Capital, lo que significa que hubo una mejora en las condiciones de vida de las clases más bajas.

Sin embargo, las nuevas viviendas no alcanzaron para cubrir el déficit habitacional. El Estado en los últimos años marcó record históricos en cuanto a planes de vivienda, pero el déficit igual creció. Los sucesivos gobiernos no construyeron las viviendas suficientes, el Estado no siguió el ritmo de crecimiento de los hogares.

En la última década se expandió la inversión pública en planes habitacionales. En la ciudad, los programas existentes y la cantidad de viviendas terminadas, según los sitios web de Ministerio de Planificación Federal de la Nación y del gobierno de la provincia, son: Programa Federal de Reactivación de Obras del Fonavi I y II (784 viviendas), Programa Federal de Construcción de Viviendas (883), Programa Federal de Emergencia Habitacional (152), Programa Viviendas Ciudad de Santa Fe (911) y Programa Emergencia Hídrica Santa Fe (100 viviendas destinadas a damnificados por la inundación de 2003).

Si bien hay planes provinciales, la mayoría son nacionales, aunque en muchos casos se implementan a través de organismos locales. Generalmente los planes estatales están destinados a quienes tienen una vivienda precaria y, en el caso particular de Santa Fe, a poblar el norte y el noroeste de la ciudad.

Según Ricardo Santiago, ex profesor de Planeamiento Urbano y Regional de la carrera de Arquitectura de la UNL, “se evidencia una cada vez más baja calidad de las viviendas entregadas llave en mano, en cuanto a lo exiguo de su superficie, cantidad de locales habitables y disposición espacial de los mismos, como en los parámetros técnicos de las aislaciones y aptitud de los materiales con queestán construidas”.

Con esa apreciación coincide la arquitecta María Paz Coniglio, del Movimiento de Ocupantes e Inquilinos (MOI): “Las viviendas que se construyen son de baja calidad; las casas y los departamnetos no están pensados en función de las necesidades de la gente sino más bien para beneficiar a ciertas empresas constructoras e inmobiliarias para que, en su momento, pudieran salir de las crisis en que estaban”.

Uno de los sectores más perjudicados por la crisis habitacional es la clase media, en general con poca capacidad de ahorro para poder comprar una vivienda. Por ejemplo: con un ingreso promedio mensual de $ 3.901 se necesitarían casi nueve salarios anuales para adquirir un departamento de tres ambientes y 60 m2, con un costo de más de 400 mil pesos.

Como alternativa aparecen los créditos hipotecarios. No obstante, la inestabilidad de las condiciones de empleo, los requisitos que exigen los bancos y las altas tasas de interés atentan contra esta opción. Para acceder mediante un banco privado a un préstamo hipotecario de $ 200.000 –en 10 años y con una cuota de $ 2.300– es necesario un ingreso no menor a $ 8.000 (la cuota no puede superar el 30% del ingreso demostrable).

Los sectores medios no son beneficiados por los planes estatales y tampoco tienen acceso a líneas de crédito; de allí el aumento del hacinamiento familiar en casas y departamentos de la ciudad.

Según Coniglio, el déficit “es un número que ayuda a visibilizar la situación; sin embargo a veces los números no ayudan a entender las lógicas que relacionan los factores. Hay un déficit estructural que crece y que es la expresión del tipo de ciudad que se construye. Los que necesitan la tierra para vivir están cada vez más lejos del casco histórico y los que la necesitan para reproducir su capital están en las zonas más caras de la ciudad. El déficit es funcional a los intereses de los inversores”.

Otro miembro del MOI, el arquitecto Homero Ramírez, agrega: “Se tiene una concepción de vivienda como mercancía. En consecuencia, para que la vivienda sirva a la reproducción del capital, tiene que existir un desequilibrio, tienen que haber casas vacías, un Estado transfiriendo recursos a empresas privadas y tienen que haber familias que necesiten una casa. La situación de déficit no es un desfasaje sino una maquinaria que tiene ese funcionamiento y que se ha ido profundizando”.

Consultado sobre esta problemática, el arquitecto Ricardo Santiago explicó: “El acceso a la tierra es diferencial, o sea depende de la capacidad económica que tenga el privado para acceder a la tierra. La tierra urbana se compone de estas dos cosas: lo que es la porción de territorio en sí misma pero además la accesibilidad, los servicios que posee y el entorno urbano. Esos tres elementos configuran el precio. Y justamente como eso es diferencial, hay zonas de la ciudad que están muy bien servidas, que son ocupadas por quienes tienen mayor capacidad económica, y aquellas que no están servidas de la misma manera quedan relegadas a los sectores con menores ingresos. Entonces, aparece así una especie de ecología urbana donde se produce una equiparación: quienes tienen mejores ingresos tienen mejores tierras, mejores lugares, y aquellos que tienen peores ingresos tienen peores lugares”.

En consecuencia, la ubicación de una familia en una ciudad resulta de una segregación social, de una apropiación diferencial del espacio, a partir de su ingreso económico. Lo que significa que los sectores de menores ingresos no tienen posibilidades de localizarse en aquellos lugares que estarían mejor dotados para vivir.

Además Santiago agregó: “Hay una renta económica que se traduce en una posición en la vida urbana. En este sentido, hay una dialéctica apropiación-expulsión: en la medida en que alguien se apropia de una casa, también expulsa, ya que hay otros que no puede llegar a esa casa. El espacio es un monopolio: si me apropio de una porción de la tierra, tengo el monopolio de una porción del espacio. Por lo tanto, los demás no pueden acceder a ella y deben irse a otro lugar. No es casualidad que los sectores más vulnerables estén en las zonas inundables, con condiciones muy malas de vida. No es porque no sepan escoger un lugar, es lo que el resto de la estructura social le ha dejado libre para que ocupen”.

Publicado en Pausa #84, a la venta en los kioscos de SF