Baratitas las cocheras

Las cifras del negocio que montaron Cam y Ponce en cotizadas
tierras que sólo el Estado podía ofrecer.

Por Juan Pascual

CD y DVD, medias, buzos y zapatillas a bajo precio: hasta
2008 el Parque Alberdi era el sitio para ir a comprarle a los puesteros, que
dominaban la vereda de Rivadavia. Habían sido trasladados allí durante la
gestión Balbarrey, antes montaban sus negocios en la Plaza del Soldado. Ese era
el paisaje, a dos cuadras del centro, del lugar donde hoy hay un acampe en oposición a la construcción de las cocheras semisoterradas que impulsa la Municipalidad,
aprobación del Concejo y posterior licitación mediante.

Durante el primer año de su gestión, el intendente Barletta
generó el traslado de los puesteros a la Feria donde hoy se encuentran –también sobre
Rivadavia, pero más al norte– e inauguró un playón deportivo en el parque, el
sexto de su mandato. “Se reúnen el valor de tres aspectos, el valor del espacio
público, el lugar para la actividad deportiva, recreativa y cultural y la
ciudad inclusiva, que es la que estamos pretendiendo para todos los
santafesinos”, declaró el 16 de septiembre de 2008, durante el corte de cinta.
Días antes, los santafesinos nos elevamos en la primera escalera mecánica a
cielo abierto del país, durante la apertura de la pasarela peatonal que cruzaba
la 27 de Febrero, la circunvalación del este. En la noche, el trazo de las
luces de camiones de carga, colectivos interurbanos y coches viajando a través
del Gran Santa Fe se perdía en una curva hacia el norte y el sur: había una
forma de ir caminando hasta el centro comercial del puerto, pasando por el
Parque Alberdi.

Infografía: Juan Curto

Hasta ahí se trataba de la aplicación del modelo de puesta
en valor, tal como lo repetía el ex intendente. Otro camino se abre cuando un
proyecto de cocheras semisoterradas fue presentado a la Municipalidad, el 17
de octubre de 2012, por dos de las constructoras más potentes de la ciudad. Cam
y Ponce llevaron la propuesta; el 20 de marzo de 2013, bajo el nombre de Park
Centro, fueron las únicas oferentes para la licitación que concretó lo que
habían puesto en marcha.

La inversión prometida fue de $33.065.498,07, a una
inflación de 35%, más de 44 millones actuales. También está el abono de un
canon de $12 mil anuales, por 30 años, tal como reza el contrato de concesión
firmado el 21 de febrero de 2014. El resultado, 295 lugares para estacionar
autos y una transformación radical del Parque Alberdi en función de la obra.

De uso común en el mundo de la construcción, la revista Cifras de marzo de 2014 registra a un valor de 588 dólares el metro cuadrado de
terreno libre en zona céntrica, árboles más, árboles menos. Por el terreno que
ocupará el proyecto de Park Centro, 7.280 metros cuadrados, habría que pagar,
en el mercado, unos $42.806.400 (comprando dólares a $10). Es un monto superior
en nueve millones al precio de la licitación e inferior en dos a los precios
actuales estimados, o en ocho a los 50 millones que costaría el emprendimiento,
según las últimas cifras brindadas por la Municipalidad.

Las cocheras quedarán en manos del Estado en 2044, con
suerte, lo cual no implica que en ese entonces haya algo que impida volver a
darlas en concesión. Por lo bajo, la facturación privada del usufructo gratuito
de 30 años de oneroso espacio público puede estimarse en más de 580 millones de
pesos, si la tarifa de la hora se mantiene fija en $20 las próximas tres
décadas, el servicio funciona 12 horas al día, todo el año, y la ocupación es
de un 75%. Sin embargo, la cuestión es otra: ¿dónde hubieran podido Cam y Ponce
encontrar otro espacio de semejantes dimensiones y ubicación, incluso si la
intención hubiese sido pagar un alquiler o comprarlo?

El valor estratégico de la construcción de cocheras depende
de la cantidad de automotores y de que el emplazamiento sea muy transitado. En
2014, el 60% de los santafesinos llegaron a sus ruedas a nafta. Y Parque
Alberdi está dos cuadras de la
Peatonal.

Valor e inmuebles

El cruce entre un proceso de puesta en valor y el interés
inmobiliario ya tuvo lugar en los barrios de Playa Norte, Bajo Judiciales y
Bajo Gada, pero de manera inversa: en 2009, Barletta y la Cámara Argentina
de la Construcción
se reunieron para analizar las “nuevas posibilidades de inversión
público-privadas”, previendo para esa zona frente a la Setúbal una propuesta
urbanística que incluía viviendas, hoteles, clubes, restoranes, comercios y
caletas náuticas. Hoy, el proceso de desplazamiento de vecinos, que incluye
demoliciones de casas y traslados a barrios de equivalente precariedad, se
fundamenta en el riesgo hídrico del lugar, que efectivamente es una hondonada
artificial, y el proyecto de hacer un reservorio y un parque público.

Publicada en Pausa #136, miércoles 25 de junio de 2014