Vivir para alquilar o alquilar para vivir

En Santa Fe, los inquilinos destinan el 42% de sus ingresos al alquiler y en el país el 45%. Pero si se consideran todos los gastos (con expensas, servicios e impuestos) el porcentaje llega hasta el 70%. Con el objeto de regular el negocio y poner un límite a las inmobiliarias, se discute en el Congreso la postergada ley de alquileres que establece que los aumentos se regularán según la inflación y los salarios y que las comisiones quedarán a cargo del dueño.

El marco general del sistema de alquileres estuvo regulado históricamente por una ley nacional sancionada en 1984, varias veces revisada y añadida al Código Civil y Comercial que rige desde 2015. En los últimos años las agrupaciones de inquilinos elaboraron un proyecto de ley que fue presentado en reiteradas ocasiones y que finalmente obtuvo media sanción –por unanimidad– en el Senado en noviembre de 2016. Desde entonces, esperaba ser debatido en Diputados, ya que algunos legisladores oficialistas mostraron reticencias a su tratamiento, pero el panorama cambió cuando el gobierno nacional anunció su propio proyecto de ley de alquileres. Dicha iniciativa introdujo algunos cambios con respecto a la que cuenta con media sanción del Senado. Fue tratada en comisión y obtuvo dictamen favorable el 16 de octubre, gracias al apoyo oficialista, del Frente para la Victoria y el Partido Justicialista. Ahora se espera que sea tratado el próximo 7 de noviembre en Diputados.

Esta situación generó acalorados debates entre los bloques legislativos, las asociaciones de inquilinos y las empresas del sector. ¿De qué trata este proyecto? ¿Cuál es la postura de los sectores involucrados? ¿Cómo es la situación de los inquilinos en Argentina?

Crisis habitacional

El Instituto Nacional de Estadísticas y Censos (Indec) estima que en Argentina viven actualmente unas 44,5 millones de personas. En total conforman alrededor de 13,3 millones de hogares, que están establecidos en su gran mayoría (el 92%) en ciudades.

Desde el 2000 hasta hoy, se generaron cada año unos 210 mil hogares nuevos, de los cuales 35 mil no tiene asegurada su vivienda. Esto dio como resultado una situación compleja: uno de cada tres hogares argentinos tiene problemas de acceso a la vivienda. Alrededor de cuatro millones de familias no tienen asegurado un techo para vivir.

A esto hay que sumar que en las últimas dos décadas hay cada vez menos propietarios y más inquilinos. La tasa de propiedad viene bajando: mientras que en 1996 la tasa de hogares propietarios era de 77%, en el último censo de 2010 esa cifra se redujo a 69%. En contrapartida, el porcentaje de inquilinos creció de 15% a 18%, y de los ocupantes (con o sin permiso) pasó de 8% a 11%.

El acceso a la vivienda es un problema estructural. Y si bien han existido planes de vivienda (tipo Fonavi) o créditos blandos (al estilo Procrear), ningún gobierno ha logrado resolverlo. En efecto, tampoco es casualidad que se hayan conformado asociaciones de inquilinos en varias ciudades del país.

En ese marco, el gobierno nacional anunció un paquete de medidas para mejorar las condiciones habitacionales: poner tope a las cuotas mensuales de los créditos UVA otorgados en 2016 y 2017; relanzar el Procrear, con subsidio en la tasa del crédito y en el terreno para la construcción; reimpulsar los créditos Mejor Hogar, con fondos del Anses, para mejoramiento, ampliación y refacción de vivienda; y envió al Congreso Nacional un proyecto de ley de alquileres.

Claves del proyecto

Los principales puntos del nuevo proyecto de ley de alquileres son: los contratos tendrán una duración de tres años; los aumentos se regularán según un índice que contemple la inflación y la suba de los salarios; las comisiones quedarán a cargo del dueño; las expensas ordinarias las pagará el inquilino, las extraordinarias quedarán a cargo del propietario; los locadores no podrán exigir a los inquilinos un depósito cuyo importe sea mayor que un mes de alquiler; al momento del cese del contrato, se obligará a los propietarios a reintegrar el depósito al valor actualizado del último mes de pago; se creará un registro de los contratos de alquiler ante la AFIP, para evitar la evasión fiscal; se habilitarían avales bancarios para presentar como garantías por parte de los inquilinos.

La opinión de los inquilinos

Aunque no dejan de remarcar que prefieren el proyecto que ellos presentaron y ya tiene media sanción, los Inquilinos Agrupados, y asociaciones sociales y políticas afines, acompañan este nuevo proyecto.

En diálogo con Pausa, Ariel D’Orazio de la Concejalía Popular de Rosario, afirmó: “yo creo que se dio un avance importante para que el proyecto se convierta en ley antes de fin de año. Es importante que se apruebe lo antes posible”. Y luego añadió: “si no se sanciona la ley, vamos a un escenario cada vez más complicado. Los problemas son cada vez más graves: la morosidad aumentó, el porcentaje del salario que se destina al pago del alquiler sigue creciendo, y los gastos de las inmobiliarias son impagables”.

En lo que respecta a la posibilidad de registrar los contratos de locación en la AFIP, D’Orazio indicó: “este registro tiene que ver con trasparentar un mercado que opera en negro. Según nuestros relevamientos, en la provincia el mercado opera en un 70% en negro. Igual, nos parece que el gobierno impulsa esta medida porque piensa más en la recaudación tributaria, que en la regulación del sector”.

La postura de las inmobiliarias

Por su parte, el presidente de la Cámara de Empresas y Corredores Inmobiliarios de la Provincia de Santa Fe, Walter Govone, manifiesta ciertos reparos a la iniciativa. “Nosotros decimos que todas las leyes son mejorables, pero siempre con el consenso de las cuatro patas que componen la mesa: inquilinos, propietarios, Estado y corredores inmobiliarios. Y vemos que en este proyecto hay una sola pata beneficiada: los inquilinos. Entonces si alguien se siente ganador, como pasa en este momento, esa ley va a generar muchos conflictos en la aplicación y en el mercado”.

Y siguió: “esta ley va a generar todo lo contrario a lo que anunció el presidente: no va alentar la inversión, el desarrollo, la construcción. Porque aquel que quiera invertir en un inmueble va a saber que tendrá varios condicionantes. Entonces va a pensar dos veces si invierte en inmueble o invierte en letras del tesoro, como ya está sucediendo”.

Govone diferenció la situación de la ciudad de Buenos Aires del resto del país: “Existen pseudo-representantes de inquilinos, que manejan estadísticas que no son la realidad del corretaje inmobiliario de todo el país. Hablan de la situación de Buenos Aires, que tiene una dinámica en el sector muy distinta a la del interior. Por ejemplo, con el tiempo en las provincias se fueron flexibilizando los requisitos para alquilar: antes se pedían dos garantías reales o propietarias, ahora se toman recibos de sueldo sin ningún inconveniente. También se financian los gastos de contratación, y prácticamente en ningún distrito (salvo Capital Federal) se toman depósitos de garantía. Entonces, lo que denuncian los medios de comunicación porteños no sucede en todo el país. Y lamentablemente los legisladores legislan desde esa perspectiva y generan conflictos donde no hay”.

Principales críticas

Govone explicitó sus principales críticas al proyecto. Una de ellas es referida a la duración de los contratos: “hoy con un contexto inflacionario y la economía como está, prever qué va a suceder los próximos tres años es una lotería”.

Asimismo, “otro artículo del proyecto dice que si la inflación supera el 10%, el ajuste del contrato será de un índice promedio entre la inflación y la variación salarial. Pero no dice qué pasa con el ajuste si la inflación es menor al 10%. Hay un vacío: no se ajusta o se ajusta por un 10%, no se sabe”.

“Otro tema son las garantías bancarias, eso es un efecto publicitario. Están diciendo que ahora los bancos también van a poder dar garantías con seguro de caución. Si funciona, perfecto. Pero dudamos de la instrumentación. Hasta donde yo conozco, nunca un banco dio una garantía sin tener los avales suficientes para poder hacerlo. Cuando un inquilino vaya a un banco a pedir un seguro de caución le van a pedir tantos requisitos que preferirá negociar con las inmobiliarias”.

Por otro lado, referentes de las inmobiliarias se reunieron el 22 de octubre con el Secretario de Vivienda de la Nación, Iván Kerr, para solicitarle modificaciones al proyecto. Allí acordaron que se reconozcan sus derechos en el cobro de honorarios por los servicios prestados a propietarios e inquilinos. Y también pidieron que no sea obligatorio el registro del contrato en la AFIP.

Trabajar para pagar el alquiler

En agosto de 2018 se realizó la segunda encuesta nacional a inquilinos. Fue coordinada por organizaciones sociales de todo el país y recogió más de cinco mil respuestas. De acuerdo con el relevamiento, una persona en Argentina destina en promedio el 45% de sus ingresos en el pago del alquiler mensual. Y si se consideran todos los gastos (alquiler, expensas, servicios e impuestos), ese porcentaje llega al 60% y el 70% de los ingresos.

Si se analizan los datos por provincia, Córdoba registra un mayor porcentaje de los ingresos destinados al pago del alquiler (46,7%), seguida de San Juan (46,2%), Provincia de Buenos Aires (45,6%), Ciudad de Buenos Aires (44,6%) y Santa Fe (41,9%).

Asimismo, los contratos de alquiler vienen aumentando más que el resto de los precios. De acuerdo con Ariel D’Orazio, de la Concejalía Popular de Rosario, “este año se dio por primera vez desde el 2003 que la indexación de los contratos va a ser menor que la inflación, la cual estará cerca del 50% y los contratos se indexaron en 30%. Pero los salarios tampoco crecieron tanto”.

El presidente de la Cámara de Empresas y Corredores Inmobiliarios de la Provincia de Santa Fe, Walter Govone, detalló que “si antes el 90% de los inquilinos pagaba entre los días 1 y 5 de cada mes, hoy capaz que te abonan el 10 o el 20. Esto pasa porque también las empresas donde trabajan tienen problemas y les pagan en cuotas o diferido”.