Medio sueldo para la inmobiliaria

A un año de la sanción de la Ley de Alquileres, la norma puso algunos límites a los abusos, pero las agrupaciones de inquilinos exigen más regulación del Estado.

El 11 de junio de 2020 el Congreso de la Nación dio sanción definitiva a la nueva Ley de Alquileres. La promulgación y entrada en vigencia de esta normativa, de la cual se cumplió un año este 1 de julio, se dio en el marco de una crisis global sin precedentes a causa de la pandemia, donde millones de personas perdieron sus trabajos o vieron reducidos considerablemente sus ingresos.

En ese contexto, en un país con al menos un 10% de la población desempleada y 12 millones de ciudadanos viviendo en la pobreza, el Estado argentino decidió, después de casi cinco décadas, volver a tener algún tipo de control sobre el precio de los alquileres, situación que afecta a unas 10 millones de personas en el país y a unos 28 mil hogares en la ciudad de Santa Fe (número que estiman las agrupaciones de inquilinos y mediciones privadas, ya que no existen estadísticas oficiales al respecto).

La nueva normativa busca que el acceso al alquiler sea posible en condiciones justas y dignas, evitando los abusos de inmobiliarias y propietarios, regulando uno de los mercados más desregulados de la economía argentina. Pero ya antes de la sanción de la ley, la pandemia había impuesto sus condiciones e hizo visible la necesidad de intervención del Estado: el gobierno nacional debió decretar el congelamiento del precio de los alquileres y la prohibición de los desalojos, una medida que rigió hasta abril de este año.

La ley

La ley de alquileres dicta, entre sus medidas más importantes, que los contratos deben realizarse por un mínimo de tres años y que los aumentos se realizarán anualmente mediante el Índice de Contratos de Locación (ICL), que se compone por el Índice de Precios al Consumidor (IPC) y la Remuneración Imponible Promedio de los Trabajadores (RIPTE).

También se estipula la obligatoriedad de registrar los contratos ante AFIP, medida que apunta directamente a bajar el alto nivel de informalidad del sector, y se establecen nuevos parámetros para la cantidad y tipo de garantías que pueden ser requeridas, un punto que es muy resistido por las inmobiliarias.

Además, la normativa contempla una serie de políticas más de fondo que aún no se han implementado, como la creación del Programa Nacional de Alquiler Social, líneas de subsidios o créditos blandos para facilitar el acceso a la locación de viviendas, y mecanismos orientados a ampliar la oferta de alquileres, entre otros.

En este mes se están produciendo los primeros aumentos de los contratos que se firmaron en julio de 2020, cuando comenzó a regir la nueva ley. El ICL se encuentra hoy en 41%, un porcentaje que se ubica casi 10 puntos por debajo de la inflación del mismo período interanual.

Para graficar la forma en la que se aplica este índice, desde Inquilinos Agrupados compararon a qué ritmo aumentaban los precios con el esquema anterior, de contratos de dos años y aumentos semestrales, y con el esquema actual. A modo de ejemplo señalaron que, con la ley anterior, un contrato que se iniciaba en $30.000 y se le aplicaban en dos años un total de cuatro aumentos semestrales de 15%, pasaba a costar $34.500 en la primera actualización y $39.675 en la segunda, mientras que en el segundo año con la tercera actualización semestral se incrementaba hasta $45.626 y llegaba a la renovación con un incremento total de 60% hasta $ 73.001.

Con la nueva Ley de Alquileres, en cambio, se aplica una actualización anual, que para un precio inicial de $30.000 con el incremento que establece el ICL aumenta el primer año un 40% a $42.000 y en una segunda actualización de 40% (puede ser más o menos según la variación de salarios e inflación) llegaría a $58.800.

Pero la implementación de la ley no ha estado exenta de críticas, no sólo de las inmobiliarias y propietarios, sino también de los mismos inquilinos. ¿Qué pasó? El problema reside, básicamente, en que el precio del alquiler tiene ahora dos sistemas: un precio inicial de los contratos sin ninguna regulación, fijado de forma unilateral por el mercado inmobiliario, y las actualizaciones del precio durante el contrato que estipula la nueva ley. Esto hizo que los precios iniciales de los nuevos contratos se fueran por las nubes.

“La nueva ley dispone que se actualicen los valores de acuerdo a un índice, pero como este país no tiene gran confianza en los índices, los alquileres que se renovaron o se hicieron el año pasado tuvieron un aumento del 50% o más, previendo que no podían volver a aumentar por un año”, explica el concejal Lucas Simoniello, quien además fue subsecretario de Gestión de Suelo de la Secretaría de Hábitat de la provincia entre 2015 y 2019. “Entonces ahora, con el índice que se publicó de 41%, a esa persona que alquiló o renovó con un 50% de aumento se le suma un 41% más, y los salarios no subieron ese porcentaje”.

En el mismo sentido, Pedro Peralta, santafesino que integra el Frente Nacional de Inquilinos, señaló: “La pandemia generó una crisis económica terrible para el bolsillo de los inquilinos que mayormente son laburantes y, en gran medida, son trabajadores informales a los cuales la pandemia terminó de liquidarles su salario. Al finalizar el decreto que congelaba los precios, las inmobiliarias, para cubrirse de que no saben qué va a suceder con la implementación de la nueva ley, incrementaron hasta un 70 u 80% los alquileres, por eso hoy vemos alquileres desorbitantes y un departamento que el año pasado salía 10 mil hoy está a 20 o más”.

Alquilar en Santa Fe

El espacio Encuentro, que integra Simoniello, viene realizando una serie de relevamientos sobre la situación de la vivienda en la ciudad de Santa Fe. Respecto de los alquileres, el concejal señala que “cada vez más hogares están en situación de alquiler en la ciudad: en 2001 era el 12% de los hogares, en 2010 el 19% y hoy, según nuestros sondeos, es cerca del 30%, esto es tres de cada 10 hogares. Puede parecer poco, pero estamos hablando de más de 28 mil hogares en la ciudad”.

Según estos relevamientos, desde iniciada la pandemia hubo entre un 5 y un 12% de inquilinos que no pudieron pagar el alquiler. “Lo que veíamos es que, con el pasar de los meses, las familias se iban endeudando. Se endeudaban por no poder pagar el alquiler o se endeudaban en otras cosas para pagar el alquiler”, indica Simoniello. “El decreto del gobierno nacional trajo alguna seguridad, sobre todo en cuanto a los desalojos, pero nosotros pedíamos que se saque alguna línea de crédito blando para estas familias, porque el que se endeudó por no poder pagar el alquiler tampoco pudo acceder a un crédito o terminó sacándolo en financieras con intereses altísimos. Desde nuestro espacio creemos que la vivienda también se satisface a través del alquiler, pero para eso tiene que haber un contexto de mayor estabilidad laboral y de reglas claras para las partes, porque cuando no tenés estabilidad laboral no saben cuánto te va a implicar el alquiler en tu economía”.

Respecto de esto último, el porcentaje del sueldo destinado al alquiler, las realidades varían, pero tomando como base un sueldo de empleades de comercio, que oficialmente está en 57 mil pesos, y un alquiler de 22 mil -en promedio lo que cuesta hoy un departamento de un dormitorio en los barrios céntricos de Santa Fe-, se destina casi el 40% del salario solo a ese pago. A eso hay que sumarle expensas, impuestos, servicios y alimentos, entre otros ítems que hacen al costo de vida.

“Vemos que la situación de los inquilinos se agravó en términos generales y el sector inmobiliario sigue siendo anárquico”, comenta Peralta. “Estamos las ONGs para asesorar y acompañar, en la ciudad funciona también una Dirección de Derechos Ciudadanos con la cual trabajamos, pero la nueva Ley de Alquileres crea un órgano de control que hoy no existe en los términos que lo plantea la ley. El registro de contratos en la AFIP es un paso hacia ese control, para evitar haya cláusulas tan abusivas para el inquilino. Pero en cuanto a regular los precios del mercado el Estado está muy lejos de intervenir. Se avizora un panorama que puede ser optimista, pero si se aplica en su totalidad la ley, eso es algo que por ahora no está sucediendo”.