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El Congreso estudia reformas sobre una ley que lleva recién dos años. El problema central es la inflación.
Para los millones de inquilinos de la Argentina, no hay sueño de la casa propia y ni siquiera de la casa ajena. La nueva Ley de Alquileres, con apenas dos años de vigencia, fracasó en su cometido de contener los precios y las reformas que estudia el Congreso –impulsadas por la oposición– son un retroceso respecto de la actual normativa, que no satisface ni a los inquilinos ni a los propietarios.
En las actuales condiciones, alquilar es una aventura. Se sabe el precio de inicio del contrato, pero los valores del segundo y del tercer año del alquiler están atados a la evolución de la inflación y de los salarios. Hoy ese índice se ubica en torno al 60%: un incremento que solo pueden afrontar aquellos inquilinos cuyos ingresos aumentan por encima o al mismo ritmo que el resto de los precios.
Desde que quedó en evidencia el fracaso de la ley aprobada en 2020, en plena pandemia, el mercado de las viviendas en alquiler se viene achicando mes a mes. Los propietarios no están conformes con la norma y prefieren vender sus propiedades antes que alquilarlas. Los inquilinos tampoco están conformes, pero por otros motivos.
Para tratar de acercar posiciones, en abril la Cámara de Diputados de la Nación puso en marcha una ronda de consultas con el objetivo de sintetizar los distintos puntos de vista en busca de una reforma que satisfaga a ambas partes. No fue posible: el 22 de junio se emitieron dos dictámenes para reformar la actual ley de alquileres.
El dictamen de mayoría, impulsado por el oficialista Frente de Todos, propone mantener la normativa tal como se aprobó en 2020 aunque con un agregado de beneficios fiscales para mejorar la oferta. En tanto, el dictamen de minoría, firmado por representantes de Juntos por el Cambio y aliados reduce el plazo de los contratos de tres a dos años y establece la posibilidad de pactar aumentos cada tres meses.
Al cierre de esta edición, los líderes legislativos de Juntos por el Cambio apuraban un acuerdo con sus aliados para llevar el tema al recinto. Sea cual fuere el resultado en la Cámara de Diputados, cuando el tema llegue al Senado quedará en manos del bloque oficialista que controla la cámara. De allí que hay muy pocas chances de que las reformas que promueve el macrismo terminen por concretarse.
El gobierno nacional ya anticipó su rechazo a la reforma porque considera que es “en contra de los inquilinos”. Apenas se conoció el dictamen de la oposición, la portavoz de la Presidencia, Gabriela Cerruti, dijo que espera que “el Parlamento no apruebe ese proyecto que deja a los inquilinos librados a lo que decidan dueños y las inmobiliarias”.
Los ejes del debate
Durante el debate previo a los dictámenes de comisión, los representantes del Frente de Todos insistieron en que la solución no es quitarles derechos a los inquilinos sino sumar incentivos para mejorar la oferta de alquileres por parte de los propietarios.
También proponen que los monotributistas propietarios no deban pasar al régimen impositivo general si tienen alguna propiedad en alquiler y que no paguen el impuesto a los Bienes Personales si las viviendas destinadas a alquiler suman un tope de 30 millones de pesos, además de incentivos para la construcción de nuevas unidades para alquilar.
La oposición tiene una mirada diferente: en el debate se mostraron en contra de la tibia regulación sancionada en 2020 que, a su entender, derivó en la decisión de los propietarios de retirar inmuebles en alquiler del mercado, lo que encareció los precios de los nuevos contratos.
El dictamen de minoría prevé un contrato de dos años con ajustes acordados “libremente” entre las partes, basado el Índice de Precios al Consumidor, el Índice de Precios Mayoristas y/o el Índice de Salarios, elaborados por el Indec. La actualización puede ser consensuada en plazos de entre tres meses y un año.
Los bloques opositores también proponen como los oficialistas beneficios para los monotributos y eximición de bienes personales para propietarios que tengan viviendas de hasta 30 millones.
“Estamos expresando una visión del mercado de alquileres en este dictamen, y es que la intervención del Estado no debe darse a través de la regulación de los precios sino a través de los incentivos para incrementar la oferta”, sostuvo el diputado Alejandro Cacace, del interbloque de Juntos por el Cambio.
Distorsiones
La nueva ley se empezó a aplicar en un contexto atípico. A partir de 2020, declarada ya la pandemia del coronavirus, el gobierno decretó el congelamiento de los precios de los alquileres y prohibió los desalojos, una medida que estuvo vigente hasta abril de 2021. En el medio, se sancionó la normativa que entró en vigencia a mediados de 2020.
La ley operó sobre los precios de los alquileres de manera despiadada. Y quedó en claro que, si el objetivo era aplicar algún tipo de control sobre el precio de los alquileres, el resultado fue el opuesto. Al atar los valores a la evolución de la inflación y los salarios, los precios de las viviendas en alquiler se dispararon en forma desproporcionada en los últimos dos años.
Según la Federación Inquilinos Agrupados, una organización nacional, la inflación acumulada entre junio 2020 y junio de 2022 fue del 145%. En el mismo lapso, el índice de alquileres se actualizó un 120%, es decir 25 puntos por debajo de la suba promedio de precios.
El avance de la inflación generó distorsiones que ahora parecen difíciles de corregir. Cumplido el primer año de la nueva ley, la actualización por índice –dentro de los plazos de un contrato vigente– fue en torno al 40%. Ahora, a dos años, ya se ubica en torno al 60%.
El problema mayor tiene que ver con un capítulo que la ley dejó en blanco: la renovación de un contrato una vez vencido el plazo inicial. Los propietarios y las inmobiliarias tomaron como punto de partida el índice que promedia inflación y salarios y le sumaron un porcentaje extra de manera discrecional: así, las renovaciones que se hicieron en 2021 fueron con aumento de alrededor del 50% (10 puntos por encima del índice oficial) y en 2022 ya se ubican en torno al 80% (20 puntos por encima).
