Con la Ley 27.551 derogada, los contratos son acordados “libremente”; es decir, los inquilinos están a merced de las inmobiliarias. ¿Por qué es necesario un marco regulatorio para garantizar el acceso a la vivienda?

Desde la histórica Huelga de las escobas en 1907, en la que cientos de miles de personas se movilizaron para exigir rebajas en el precio de los alquileres y mejoras en las condiciones sanitarias de los conventillos, las y los inquilinos se han organizado en pos de defender sus derechos y garantizar condiciones de negociación justas, evitando los abusos de los propietarios y de las inmobiliarias.

El derecho a una vivienda digna es reconocido en nuestro país por el artículo 14 bis de la Constitución Nacional y por la Convención Americana de Derechos Humanos y el Pacto Internacional de Derechos Económicos, Sociales y Culturales, tratados internacionales que revisten jerarquía constitucional. Sin embargo, este derecho, al igual que tantos otros, ha colisionado a lo largo de la historia con el interés del sector inmobiliario por aumentar su rentabilidad. 

Durante la última dictadura militar, los inmuebles, que hasta ese entonces se compraban y vendían en pesos, pasaron a estar dolarizados, lo que motivó su valorización como activos. En lugar de ser casas para ser habitadas, los inmuebles pasaron a ser considerados oportunidades de inversión, provocando así el crecimiento de la especulación inmobiliaria, que se traduce hoy en la paradójica coexistencia de una enormidad de viviendas vacías y una gran cantidad de personas sin hogar. 

En el último tiempo, frente al avance de la crisis económica y a los abusos de las inmobiliarias, las y los inquilinos comenzaron a organizarse con más ímpetu para poder hacer oír sus demandas. En este marco, florecieron organizaciones como Inquilinos Agrupados o la Federación de Inquilinos Nacional, que sufrieron desde sus inicios fuertes campañas de desprestigio desde algunos medios de comunicación hegemónicos y referencias de la derecha como José Luis Espert. Es curiosa (o no) tanta demonización, cuando las cámaras inmobiliarias o de propietarios llevan un largo tiempo organizadas y haciendo lobby para impedir que el Estado arbitre en una relación marcadamente desigual como la que impera entre locadores y locatarios.

Una ley pionera

El 11 de junio de 2020, el Congreso de la Nación sancionó la Ley de Alquileres (27.551), que modificó el Código Civil y Comercial de la Nación para reglamentar por primera vez los contratos de locación y otorgar una serie de garantías a los inquilinos. Entre otros puntos, la ley designaba un plazo mínimo de tres años de duración de los contratos; decretaba que los mismos debían ser constituidos en moneda nacional y actualizados cada seis meses a partir del Índice Casa Propia, que promediaba el Índice de Precios al Consumidor del Indec y un indicador de variación salarial del Banco Central; prohibía al inquilino pagar más de un mes de alquiler por adelantado; y establecía que el mantenimiento del inmueble y el pago de los impuestos y tasas sobre el mismo le correspondían al propietario.

Además, la ley establecía la creación del Programa Nacional de Alquiler Social bajo la órbita del Ministerio del Interior, Obras Públicas y Vivienda a fines de facilitar el acceso a la vivienda digna. Sin embargo, dichos artículos jamás fueron reglamentos por el Poder Ejecutivo, por lo que nunca entraron en vigencia.

Luego de tres años, y en un contexto complicado debido al aumento de la inflación, en agosto de 2023 la Ley de Alquileres sufrió un primer embate al obtener media sanción en Diputados un proyecto de reforma que reducía la duración de los contratos a dos años y establecía que los precios se actualizarían cada cuatro meses en base a un índice “pactado por las partes”, dejando atrás el mecanismo anterior. Este proyecto representaba, de algún modo, un punto medio entre las otras dos iniciativas que no llegaron a tratarse, una que buscaba directamente derogar la ley, y la otra, del Frente de Todos, que pretendía garantizar su continuidad e incluir una serie de incentivos para aumentar el stock de viviendas en alquiler.

En octubre, sin embargo, la Cámara Baja revertía la situación y aprobaba una nueva reforma que incluía una serie de modificaciones impulsadas en el Senado por el Frente de Todos. En sus aspectos sustanciales, la iniciativa representaba una continuidad de la ley original, manteniendo la duración de los contratos en tres años y una actualización semestral con el Índice Casa Propia. Más allá de las diversas consideraciones sobre tal o cual proyecto, el debate dejaba un saldo claro: las soluciones a los problemas que pudiera enfrentar el rubro, como la disminución de la oferta o el rezago de los mecanismos de actualización frente a la inflación cada vez más alta, debían hallarse dentro de un marco regulatorio que estableciera reglas claras y justas, en lugar de ser confiadas a la mano invisible del mercado.

La “libertad” avanza

Sin embargo, la alegría para las y los inquilinos no duró mucho, y el 20 de diciembre de 2023, ya durante la era de la motosierra, el DNU 70/2023 de Javier Milei derogó la Ley de Alquileres y los mismos volvieron a regirse por el Código Civil y Comercial. De esta manera, dejó de haber un marco regulatorio, y los contratos pasaron a ser "libres". Propietario e inquilino deben acordar precios, plazos y hasta moneda (peso, dólar, bitcoin o hasta, como aclaró en su momento la canciller Diana Mondino, litros de leche o kilos de novillo), sin ninguna regulación. 

Desde esa fecha, los contratos ya no tienen plazo mínimo de duración ni mecanismos de actualización preestablecidos, y pueden celebrarse en cualquier moneda. Los propietarios pueden exigir garantías de cualquier tipo y pagos por adelantado sin ninguna limitación, por cualquier monto y, nuevamente, en cualquier moneda; también son libres de rescindir el contrato en cualquier momento que lo deseen. “La libertad en la determinación del precio del alquiler y su actualización, así como la posibilidad de celebrar contratos en moneda extranjera, […] implica un cambio notable en las dinámicas de los contratos de alquiler, permitiendo a las partes adaptarse mejor a las condiciones del mercado”, celebró en Infobae Enrique Abatti (h.), directivo de la Cámara de Propietarios de la República Argentina.

Ahora, luego de que el Senado rechazara el decretazo de Milei, una eventual reprobación del mismo en la Cámara de Diputados provocaría que el DNU se caiga y, con él, la derogación de la Ley de Alquileres. Frente a esta posibilidad, el sector inmobiliario ya se ataja. La Cámara Inmobiliaria Argentina expresó su preocupación y consideró que una marcha atrás con la eliminación de la ley implicaría “una abrupta restricción de la oferta que traería como consecuencia un enorme perjuicio para el conjunto de la sociedad”. También se expresó la Cámara Empresaria de Desarrolladores Urbanos (CEDU), que explicitó su esperanza de que los diputados aprueben el DNU para ratificar la derogación de la ley.

La fetichización de la aparente “libertad” en la que las partes realizan los acuerdos esconde que la igualdad de condiciones ante la ley se traduce como desigualdad concreta en la vida real: obviamente, las posibilidades que tiene un inquilino de imponerle condiciones al dueño son ínfimas. En la relación laboral sucede algo parecido: los “libertarios” también anhelan un futuro en el que el empresario negocie “libremente” con cada trabajador, sin la intermediación de ningún sindicato. Una sociedad sin regulaciones ni árbitros, cartografiada solo por el flujo continuo del capital, en el marco de la cual la desigualdad más cruda y salvaje pueda realizarse una y otra vez; ese es el sueño húmedo de la derecha.